სამი კონტრაქტორი, სამი განსხვავებული ფასი – ეს სიტუაცია ნაცნობია ყველასთვის, ვინც ოდესმე მშენებლობის ტენდერი გამოაცხადა. პრობლემა კი, როგორც წესი, ერთი და იგივეა – შეთავაზებები ერთმანეთთან შედარებადი არ არის, რადგან ხარჯებს ყველა კონტრაქტორი სხვადასხვაგვარად ითვლის. ამ დროს გადამწყვეტი ხდება მოცულობების უწყისის როლი ტენდერში.
სამშენებლო პროექტების მენეჯმენტის ლიდერი კომპანიები ამ ქაოსს ერთი ინსტრუმენტით, მოცულობების უწყისით, მართავენ.
რა არის მოცულობების უწყისი (BOQ) და რატომ არის ის ტენდერისთვის აუცილებელი?
მოცულობების უწყისი (BOQ) არის დოკუმენტი, რომელშიც პროექტის ყველა სამუშაო ეტაპი, მასალა და მოცულობა ზუსტი რაოდენობებითაა გაწერილი. მოცულობების უწყისის როლი ტენდერში განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, რადგან ის RICS-ის NRM 2 სტანდარტის მიხედვით მზადდება და ორ ძირითად მიზანს ემსახურება: კონტრაქტორებს საშუალება ეძლევათ, შეთავაზება ზუსტად და ეფექტიანად მოამზადონ, ხოლო ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ ის შესრულებული სამუშაოების შეფასებისა და ცვლილებების საფასურის განსაზღვრის საფუძველი ხდება.
BOQ-ის გარეშე სამშენებლო ტენდერების ორგანიზება და მართვა, ფაქტობრივად, ციფრების შეჯიბრია, სადაც ყველა მონაწილე თავად წყვეტს, რა შეიტანოს ფასში და რა – გამოტოვოს. ამ პირობებში შეთავაზებების შედარება შეუძლებელია.
„Lump Sum” შეთავაზების საფრთხე BOQ-ის გარეშე
ჯამური ფასი დეტალიზაციის გარეშე, ერთი შეხედვით, მარტივი გამოსავალია. სინამდვილეში ეს ყველაზე სარისკო ფორმატია დამკვეთისთვის. როდესაც კონტრაქტორი გაძლევს ერთ კონსოლიდირებულ რიცხვს, არ ჩანს, რა შედის მასში და რა – არა.
პრობლემა მშენებლობის პროცესში ვლინდება. „დამატებითი სამუშაოების” მოთხოვნები ჩნდება ისეთ ეტაპებზე, სადაც გაჩერება შეუძლებელია – სადრენაჟო სისტემაზე, კარკასის სამუშაოებზე, სახურავის დახურვისას. სწორედ ეს მოქმედებს სამშენებლო ბიუჯეტირებისა და ხარჯების ოპტიმიზაცია გეგმებზე ნელ-ნელა, პროექტის განმავლობაში. და მაშინ, როდესაც ჯამი ითვლება, საბოლოო ხარჯი გაცილებით მეტია, ვიდრე ყველაზე ძვირი შეთავაზება იქნებოდა.
ეს პატერნი საკმაოდ გავრცელებულია. კონტრაქტორი შეგნებულად ტოვებს გარკვეულ პოზიციებს, რათა ტენდერი მოიგოს. შემდეგ კი, სამუშაო პროცესში, ყველა „დავიწყებული” ხარჯი ცალ-ცალკე და ყველაზე არახელსაყრელ მომენტში ჩნდება.
როგორ ქმნის BOQ სამართლიანი კონკურენციის პირობებს?
როდესაც ყველა კონტრაქტორი ერთსა და იმავე მოცულობების უწყისს (BOQ) ავსებს, დამკვეთი ხედავს ერთეულის ფასებს – ყველა სამუშაოსა და მასალის ღირებულებას ცალ-ცალკე. სწორედ ეს ხდის შემოთავაზებების შედარებით ანალიზს ნამდვილად ობიექტურს.
ამ ფორმატში ჩანს, ვინ სცდება საბაზრო ღირებულებას. ასევე ჩანს, სად შეიძლება, არსებობდეს პოტენციური რისკები.
გარდა ამისა, მოცულობების უწყისი კონტრაქტორსა და დამკვეთს შორის ინფორმაციის უთანასწორობას ამცირებს. BOQ-ის გარეშე კონტრაქტორმა ყოველთვის უფრო მეტი იცის, ვიდრე დამკვეთმა. BOQ-ის საშუალებით კი ორივე მხარე ერთსა და იმავე სურათს ხედავს.
სატენდერო მატრიცა – შემოთავაზებების ანალიზის პროფესიონალური ხელსაწყო
სატენდერო მატრიცის შექმნა გულისხმობს ისეთი ცხრილის მომზადებას, სადაც ყველა კონტრაქტორის BOQ ერთ სივრცეში ჯდება – პოზიციების მიხედვით. ის ხილვადი ხდის განსხვავებებს ყველა სამუშაო ეტაპზე და საშუალებას იძლევა, ზუსტად დადგინდეს, სად და რატომ განსხვავდება შეთავაზებები.
მშენებლობის მენეჯმენტის სრული სერვისი სწორედ ამ დონის ანალიზს გულისხმობს: არა მხოლოდ ჯამური რიცხვის გამოთვლას, არამედ თითოეული პოზიციის შესწავლას. ცნობილია ისიც, რომ ყველაზე დაბალი ჯამური ფასი ყოველთვის საუკეთესო არჩევანი არ არის – მატრიცა ამის დანახვის საშუალებას იქამდე იძლევა, სანამ ხელშეკრულება გაფორმდება.
მაგალითად, ერთ პოზიციაში ძალიან დაბალი ერთეულის ფასი შეიძლება, ნიშნავდეს, რომ კონტრაქტორმა აღნიშნული სამუშაო სხვა ხარჯებში გაითვალისწინა ან საერთოდ გამოტოვა. სატენდერო მატრიცის შექმნა სწორედ იმისთვისაა, რომ ამ გადანაცვლებები ადვილად გამოვლინდეს. სწორედ ეს განასხვავებს პროფესიონალური ტენდერის მართვას ჩვეულებრივი ფასების შეკრებისგან.
როგორ აღმოვაჩინოთ ხარვეზები და „დავიწყებული” ხარჯები?
BOQ-ის ერთ-ერთი ყველაზე პრაქტიკული ფუნქცია სწორედ ეს არის: ჩანს, გამოტოვა თუ არა კონტრაქტორმა რომელიმე მნიშვნელოვანი ეტაპი. ჰიდროიზოლაცია, ნარჩენების გატანა, ტრანსპორტირება, არარსებული ნიადაგის გამაგრება – ეს ხარჯები ხშირად „ავიწყდებათ” შეთავაზებებში.
სამშენებლო კონტრაქტების მართვისა და აუდიტის თვალსაზრისით, BOQ-ში გამოვლენილი ხარვეზი ხელშეკრულებამდე გამოსწორებადია. ხელშეკრულების შემდეგ გამოვლენილი ხარვეზი კი პროცესი, როცა ერთი მხარე ყოველთვის ზარალდება და, სამწუხაროდ, ეს მხარე, როგორც წესი, დამკვეთია.
გამოტოვებული პოზიციის პრობლემა მხოლოდ ფინანსური არ არის. ის ვადებზეც დიდ გავლენას ახდენს. კონტრაქტორი, რომელმაც გარკვეული ეტაპი შეთავაზებაში არ გაითვალისწინა, მოგვიანებით ამ ეტაპის შესასრულებლად ან დამატებით დროს ითხოვს და პროექტიც გადავადდება.
BOQ, როგორც სახელშეკრულებო დოკუმენტი
სწორად შევსებული მოცულობების უწყისი კონტრაქტის განუყოფელი ნაწილია. BOQ-ს მომზადება ამ ფუნქციის გათვალისწინებით ნიშნავს, რომ მოცულობების ცვლილების შემთხვევაში, ფასი წინასწარ შეთანხმებული ერთეულის ფასების მიხედვით გამოითვლება.
ეს, ფაქტობრივად, ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი დაცვის მექანიზმია. როდესაც პროექტში ცვლილებაა, BOQ ამ ცვლილების საფასურს განსაზღვრავს.
გარდა ამისა, BOQ-ს მომზადება და მისი სახელშეკრულებო დოკუმენტად ქცევა ნიშნავს, რომ ნებისმიერ ეტაპზე შესაძლებელია სამუშაოს მოცულობის შეჯამება და გადახდილი თანხის გადამოწმება. სწორედ აქ ყველაზე კარგად იკვეთება მოცულობების უწყისის როლი ტენდერში (და მის შემდგომ პროცესშიც), რადგან ეს საკითხი შუალედური გადახდების გამჭვირვალობას უკავშირდება. დამკვეთს შეუძლია, ნებისმიერ მომენტში შეამოწმოს, რა სამუშაო შესრულდა, რა გადავადდა და შესრულებულ სამუშაოს თანხა შეუსაბამოს.
BOQ – თქვენი ფინანსური უსაფრთხოების საფუძველი
მოცულობების უწყისის როლი ტენდერში ბევრად უფრო ფართოა, ვიდრე უბრალო „ბიუროკრატიული ფორმალობა”. ის ერთადერთი ფორმატია, სადაც სხვადასხვა კონტრაქტორის შეთავაზებები ნამდვილად შედარებადია.
სამშენებლო ხარჯების კონტროლის თვალსაზრისით, BOQ-ის მომზადებაზე დახარჯული დრო ნაკლები დავად, გაუთვალისწინებელ ხარჯად და პროცესის შეფერხებად ღირს. ეს ანგარიში ყველა პროექტის ბოლოს მკაფიოდ ჩანს. კომპანიები, რომლებიც BOQ-ით მუშაობენ, ნაკლებად ხვდებიან სიტუაციაში, როცა კონტრაქტორთან ურთიერთობა სამართლებრივ დავაში გადადის, რადგან ყველაფერი თავიდანვე, ორივე მხარისთვის გარკვეულია.
შემოთავაზებების შედარებითი ანალიზი და ხარჯთაღრიცხვის აუდიტი კი სწორედ ის ნაბიჯებია, რომლებიც დამკვეთს პროექტის ბოლომდე იცავს.
გსურთ მოაწყოთ გამჭვირვალე ტენდერი და შეარჩიოთ საუკეთესო კონტრაქტორი? დაუკავშირდით CQM-ს – ჩვენი გუნდი დეტალურ მოცულობების უწყისს მოგიმზადებთ და შეთავაზებების პროფესიონალურ ანალიზსაც ჩაატარებს.