სამშენებლო ობიექტზე წარმოქმნილი პრობლემების უმეტესობას საერთო ისტორია აქვს და ისინი მშენებლობის დაწყებამდე დიდი ხნით ადრე ჩნდება. ნახაზში გამოტოვებული დეტალი, გაუთვლელი ლოჯისტიკა, ზედმეტად ოპტიმისტური ბიუჯეტი – ეს ყოველთვის ობიექტზე ვლინდება, მაგრამ სათავეს მოსამზადებელ ეტაპზე იღებს.
საქართველოში სამშენებლო მენეჯმენტის ლიდერის, CQM-ის გამოცდილება აჩვენებს, რომ პროექტის წარმატება ან წარუმატებლობა ხშირად სწორედ ამ ფაზაში, pre-construction-ის ეტაპზე, წყდება.
სამშენებლო პრაქტიკაში არსებობს კარგად ცნობილი კანონზომიერება: რაც უფრო გვიან გამოვლინდება პრობლემა, მით უფრო ძვირი ჯდება მისი გამოსწორება. პრობლემა, რომელიც ნახაზზე ერთ საათში სწორდება, ობიექტზე შეიძლება, კვირების სამუშაო და მნიშვნელოვანი ხარჯი გახდეს. სწორედ ამ კანონზომიერებას ეფუძნება pre-construction ფაზის ღირებულება.
რა არის Pre-construction და რატომ არ არის ის „უბრალოდ ლოდინი”?
Pre-construction, ანუ სამშენებლო მოსამზადებელი ეტაპი, არის პერიოდი პროექტის იდეასა და პირველ სამშენებლო სამუშაოს შორის. ამ დროს ხდება საპროექტო დოკუმენტაციის შემუშავება და გადამოწმება, ბიუჯეტის გათვლა, რისკების ანალიზი, ნებართვების მოძიება და სამშენებლო კომპანიების შერჩევა.
ბევრი ინვესტორი ამ ეტაპს ვადის დაკარგვად აღიქვამს. ლოგიკა გასაგებია – რაც უფრო სწრაფად იწყება მშენებლობა, მით უფრო სწრაფად მთავრდება. პრაქტიკა კი საპირისპიროს გვიჩვენებს. პროექტის ადრეული დაგეგმვა და ვადების კონტროლი სწორედ ის ეტაპია, სადაც შეცდომის გასწორება ჯერ კიდევ ფურცელზე შეიძლება. ობიექტზე ამ შეცდომის გასწორება კი სულ სხვა ხარვეზებს იწვევს – სამუშაოს შეჩერება, გადაკეთება, დამატებითი ხარჯები და გადაცდენილი ვადები.
კომერციული ფართის მშენებლობაზე, სადაც საინჟინრო სისტემების კოორდინაცია pre-construction ფაზაში არ შემოწმებულა, ხშირად ირკვევა, რომ სავენტილაციო სისტემა და ელექტრომომარაგების ქსელი ერთსა და იმავე სივრცეს საჭიროებს. ამ კონფლიქტის გამოსწორება ობიექტზე ერთ-ერთი სისტემის დემონტაჟს, ნახაზების გადაკეთებას, ახალი მასალების შეძენასა და ვადის გადაწევას ნიშნავს.
ქაღალდი უფრო იაფია, ვიდრე ბეტონი – დაზოგვის ოქროს წესი
არსებობს მარტივი პრინციპი, რომელსაც გამოცდილი სამშენებლო მენეჯერები ყოველთვის ახსენებენ: ნახაზში შეცდომის გასწორება ხარჯს არ გულისხმობს, ობიექტზე კი – ყოველთვის.
საერთაშორისო კვლევები აჩვენებს, რომ სამშენებლო ხარჯების 80%-მდე ოპტიმიზაცია სწორედ საპროექტო სტადიაზე ხდება. მას შემდეგ, რაც კედელი ამოყვანილია, კონსტრუქცია ჩამოსხმულია ან ინფრასტრუქტურა გაყვანილია, ცვლილება გაცილებით ძვირი ჯდება, როგორც დროით, ასევე ფინანსურადაც.
საპროექტო დოკუმენტაციის კომპლექსური რევიზია pre-construction ფაზის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ნაბიჯია. ის ამოწმებს, თანხვედრაშია თუ არა სხვადასხვა დარგის – სამოქალაქო, სანტექნიკის, ელექტრო ნახაზები ერთმანეთთან, წარმოიქმნება თუ არა შეუსაბამობები ცალკეული სისტემების გადაკვეთის წერტილებში.
აქ მნიშვნელოვანია ერთი დეტალი: რევიზია მხოლოდ შეცდომების ძიება არ არის. ის ასევე ამოწმებს, შეესაბამება თუ არა გათვლები რეალურ სამშენებლო პრაქტიკას, ანუ, შეიძლება თუ არა ის, რაც ნახაზზეა, სინამდვილეში ისე აშენდეს, როგორც ჩაფიქრებულია. ზოგჯერ კი ნახაზი ტექნიკურად სწორია, მაგრამ მისი განხორციელება კონკრეტულ ობიექტზე, ლოჯისტიკური პირობების გათვალისწინებით, მნიშვნელოვნად განსხვავდება იმისგან, რაც დამგეგმავს ჰქონდა გათვლილი.
ბიუჯეტის სიზუსტე – მოლოდინი და რეალობა
სამშენებლო ბიუჯეტის გადაჭარბება ისეთი ხშირი მოვლენაა, რომ ბევრი ინვესტორი მას თითქმის გარდაუვლად მიიჩნევს. ეს მოლოდინი მცდარია.
დეტალური სამშენებლო ბიუჯეტირება pre-construction ფაზის ნაწილია. ეს ნიშნავს, რომ სამუშაოს დაწყებამდე ხდება ხარჯების კატეგორიების სრული ანალიზი – მასალები, სამუშაო ძალა, ტექნიკა, ლოჯისტიკა, სარეზერვო ფონდი. ტექნიკურ-ეკონომიკური დასაბუთება კი ამ ბიუჯეტს კიდევ ერთ განზომილებას უმატებს – ის პასუხობს კითხვას, ამართლებს თუ არა პროექტის ეკონომიკა ჩადებულ ინვესტიციას.
ბიუჯეტის პროგნოზირება ამ ეტაპზე ასევე ნიშნავს, რომ ყველა მხარე – ინვესტორი, მენეჯერი, კონტრაქტორი – ერთსა და იმავე ციფრებს ეყრდნობა. ეს, ერთი შეხედვით მარტივი ფაქტი, პრაქტიკაში, მნიშვნელოვანია: უთანხმოებების დიდი ნაწილი სწორედ იქ ჩნდება, სადაც მხარეებს სხვადასხვა მოლოდინი ჰქონდათ.
ბიუჯეტი, რომელიც ამ ეტაპზე ყალიბდება, ობიექტზე გაჩენილ მოულოდნელობებზე ნაკლებად რეაგირებს. შესაბამისად, გადახარჯვის ალბათობა სათანადო მომზადებით მნიშვნელოვნად მცირდება.
რისკების იდენტიფიცირება ნულოვან ციკლამდე
სამშენებლო რისკების შეფასება pre-construction ფაზაში ნიშნავს, რომ პრობლემები იქამდე გამოიკვეთება, სანამ მათ ფინანსური ან ვადაზე ზეგავლენა ექნება პროექტზე.
- გეოლოგიური რისკი – ნიადაგის მდგომარეობა, რომელმაც საძირკვლის კონსტრუქციის სახე შეიძლება, შეცვალოს, პროცესის ღირებულება მნიშვნელოვნად ზარდოს ან კონსტრუქციული გადაწყვეტა მთლიანად შეცვალოს.
- ლოჯისტიკური რისკი – სამშენებლო მასალების მიწოდების ჯაჭვი, განსაკუთრებით მაშინ, როცა პროექტი სპეციფიკური ან იმპორტირებული მასალების გამოყენებას ითხოვს. ზოგიერთ მასალაზე მიწოდების ვადა ორ-სამ თვეს აჭარბებს, რაც პროექტის გრაფიკში ადრევე უნდა იყოს გათვლილი.
- ნებართვებთან დაკავშირებული რისკი – ზოგიერთი სახის სამშენებლო სამუშაო ნებართვის გაცემამდე ხანგრძლივ ლოდინს მოითხოვს. ამ ფაქტის გათვალისწინება გრაფიკში ადრეულ ეტაპზევე უნდა მოხდეს და არა მაშინ, როცა მშენებლობა უკვე სანახევროდ შესრულებულია.
ყველა ეს საკითხი წინასწარ უნდა გაანალიზდეს. ობიექტზე გამოვლენილი რისკი, განურჩევლად კატეგორიისა, ყოველთვის ბევრად ძვირი ჯდება.