მშენებლობის დასრულება პროექტის საბოლოო ეტაპი არ არის. ეს შეიძლება უცნაურად ჟღერდეს, მაგრამ გასაღების ჩაბარების დღე ხშირად ახალი პრობლემების დასაწყისია. იგულისხმება ისეთი პრობლემები, რომლებიც მშენებლობის პროცესში ფარული იყო და მხოლოდ ექსპლუატაციის პირველ თვეებში გამოვლინდა.
სამშენებლო მენეჯმენტის სანდო პარტნიორი ამ ეტაპზეც პროექტში რჩება. DLP, ანუ Defects Liability Period (დეფექტების აღმოფხვრის პერიოდი) ის ინსტრუმენტია, რომელიც ინვესტორს, მისი სწორად მართვის შემთხვევაში, ამ ფარული ხარვეზებისგან იცავს.
რა არის DLP და რატომ არის ის მნიშვნელოვანი ინვესტორისთვის?
DLP არის კონტრაქტით განსაზღვრული პერიოდი, ჩვეულებრივ, 12-დან 24 თვემდე, რომლის განმავლობაშიც კონტრაქტორი ვალდებულია, გამოვლენილი ხარვეზები საკუთარი ხარჯით გამოასწოროს. სამშენებლო გარანტიის ეს ფორმა ობიექტის ოპერირებაში გადაცემისთანავე იწყება და მიმდინარეობს მაშინაც, როცა ინვესტორი ფართს უკვე იყენებს.
ბევრი ინვესტორი ამ პერიოდს პასიურად გადის. ობიექტი ჩაბარდა, მშენებელი წავიდა, ადმინისტრაციული ნაწილი – დახურულია. ვისაც არ ახსოვს, რომ DLP ჯერ კიდევ აქტიურია, პრობლემის გამოსასწორებლად ფულს თავად იხდის.
მნიშვნელოვანია ერთი გარემოებაც: DLP ავტომატურად არ მუშაობს. ხარვეზი რომ კონტრაქტორმა გამოასწოროს, ის ჯერ უნდა დაფიქსირდეს, შემდეგ – ოფიციალურად ეცნობოს, ვადა დაუწესდეს. ამ სამი ნაბიჯის გარეშე DLP უმოქმედოდ დარჩება.
პოსტ-სამშენებლო მომსახურება სწორედ ის მიდგომაა, რომელიც ინვესტორს ამ პროცესის ადმინისტრირებაში ეხმარება ისე, რომ კონტრაქტით მინიჭებული უფლებები სრულად გამოყენებული იყოს.
ხარვეზების იდენტიფიცირება და დეფექტების აქტის როლი
ფარული დეფექტი ჩაბარების დღეს არ ჩანს. ის ჩნდება მაშინ, როცა შენობა ექსპლუატაციაში შედის. ფასადზე პატარა ბზარი, რომელიც ჩაბარებისას შეუმჩნეველი იყო, ექსპლუატაციის პირველ წელს ხელახლა ჩნდება და ფართოვდება. MEP სისტემებში – გათბობა, ვენტილაცია, ელექტროგაყვანილობა – შეცდომები ხშირად მხოლოდ გამოყენებისას, მაღალი დატვირთვის პირობებში ვლინდება.
ეს არ ნიშნავს, რომ კონტრაქტორმა სამუშაო ცუდად შეასრულა – ზოგიერთი ხარვეზი თავს მხოლოდ ექსპლუატაციის პროცესში იჩენს. მნიშვნელოვანია, ვინ პოულობს მათ და რას აკეთებს გამოსასწორებლად.
მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობა და ხარისხის კონტროლი სწორედ ამ ეტაპზე მუშაობს – პერიოდული ინსპექტირებებით, ობიექტი DLP-ის განმავლობაში ყურადღების ქვეშ რჩება. ამ ინსპექტირებების შედეგად ყალიბდება ე.წ. Punch list – ხარვეზების ნუსხა, რომელიც კონტრაქტორს ოფიციალური ფორმატით ეგზავნება. თითოეული ხარვეზი კონკრეტულია: სად არის, რაში გამოიხატება და რა ვადაში უნდა გამოსწორდეს.
დეფექტების აქტის მომზადება ამ პროცესის ცენტრალური ნაწილია. მხოლოდ ზეპირი ჩივილი კონტრაქტორს არ ავალდებულებს, სათანადოდ შედგენილი ხარვეზების აქტი კი ხარვეზების გამოსწორებას აჩქარებს. სხვაობა, ერთი შეხედვით, ფორმალურია, პრაქტიკაში კი – გადამწყვეტი.
კონტრაქტორის ვალდებულებები და Retention-ის მართვა
კონტრაქტში DLP-ის გვერდით, ჩვეულებრივ, კიდევ ერთი ინსტრუმენტი ჩნდება – Retention, ანუ თანხის დაკავება. ეს ნიშნავს, რომ კონტრაქტის ჯამური ღირებულების გარკვეული ნაწილი (ხშირად 5%) ინვესტორს DLP-ის დასრულებამდე დაკავებული აქვს. ეს ფული კონტრაქტორს ეკუთვნის, მაგრამ მასზე წვდომა მხოლოდ მაშინ აქვს, როცა ყველა ხარვეზი გამოსწორებულია.
ეს მექანიზმი ბერკეტია. კონტრაქტორი, რომელსაც Retention-ის მიღება სურს, გაცილებით სწრაფად აგვარებს ხარვეზებს, ვიდრე ის, ვისთვისაც ფინანსური ბერკეტი არ არსებობს. თუმცა ეს ბერკეტი მხოლოდ მაშინ მუშაობს, როცა Retention-ის გამოყენება სისტემატურად კონტროლდება.
პრაქტიკაში: ხარვეზი ჩნდება, კონტრაქტორი გამოსწორებას გპირდებათ, მაგრამ ვადას არ ასახელებს, Retention კი, ინვესტორის მხრიდან ზეწოლის გარეშე, ხშირად ვადამდე აგვარებს პრობლემას.
სამშენებლო კონტრაქტების მართვა და აუდიტი სწორედ ამ პროცესს ახორციელებს – ადევნებს თვალს Retention-ის სტატუსს, ადგენს შესრულდა თუ არა ხარვეზების გამოსასწორებელი სამუშაო. ეს კი ნიშნავს, რომ ინვესტორი ბერკეტს იქამდე ინარჩუნებს, სანამ ეს რეალურად საჭიროა.
ექსპლუატაციაში მიღება და ტექნიკური დოკუმენტაციის გადაბარება
შენობის ექსპლუატაციაში მიღება ადმინისტრაციული ფორმალობა არ არის. ეს ნიშნავს, რომ ოპერაციულ გუნდს – მმართველ კომპანიას, ტექნიკურ სამსახურს ან მფლობელს შენობის მართვის სრული ინსტრუქცია ხელში უნდა ჰქონდეს. ამის გარეშე ტექნიკური ოპერირება ბრმად მიმდინარეობს.
ე.წ. As-Built ნახაზები სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოების ფაქტობრივი, საბოლოო სქემებია. ისინი ასახავს, სად გადის კომუნიკაციები და სად დამონტაჟდა სისტემები. ამ დოკუმენტების გარეშე ნებისმიერი ტექნიკური ჩარევა, პრევენციული თუ სასწრაფო, ორჯერ მეტ დროსა და ხარჯს მოითხოვს. კომუნიკაციის ძიება კედლებში, სქემების გარეშე, კარგად ნაცნობი სურათია იმ ობიექტებზე, სადაც დოკუმენტაცია სათანადოდ არაა მოწესრიგებული.
სამშენებლო დიზაინის მართვა და საპროექტო რევიზია ამ ეტაპზე იმ კუთხითაა მნიშვნელოვანი, რომ ჩაბარებული ნახაზები რეალურად შესრულებულ სამუშაოს ასახავდეს. თუ As-Built ნახაზები ცვლილებებს არ ასახავს, მათი ღირებულება ნულის ტოლია.
Final Acceptance Certificate – პროექტის რეალური დასასრული
ბევრი ინვესტორი ვერ განასხვავებს ორ დოკუმენტს: TOC-სა (Taking Over Certificate) და FAC-ს (Final Acceptance Certificate). TOC ნიშნავს, რომ ობიექტი ოპერირებისთვის გადაცემულია – ეს DLP-ის დაწყების ნიშანია და არა დასასრულის. FAC კი ნიშნავს, რომ DLP დასრულდა, ყველა ხარვეზი გამოსწორდა და კონტრაქტორი ოფიციალურად გათავისუფლდა ვალდებულებებისგან.
სხვაობა გადამწყვეტია, თუმცა ხშირად გაუგებარია. TOC-ის გაფორმების შემდეგ ბევრი ინვესტორი ფიქრობს, რომ პროექტი დასრულდა. ეს შეცდომა ძვირი ჯდება – Retention შეიძლება, დაიხუროს, კონტრაქტორი კი ვალდებულებებს გაექცეს, მაშინ როცა ხარვეზები ჯერ კიდევ არსებობს.
FAC-ის გაფორმება პროექტის ბოლო იურიდიული ნაბიჯია. ამ ეტაპის გამოტოვება ან დაჩქარება ნიშნავს, რომ კონტრაქტორი ვადაზე ადრე გათავისუფლდა ვალდებულებებისგან, ინვესტორმა კი Retention ვადამდე გაანაღდა.
სამშნებელო პროექტების მართვის სრული მომსახურება სწორედ ამ ეტაპამდე, FAC-ის გაფორმებამდე, გრძელდება. ეს ნიშნავს, რომ პროექტი დახურულად ითვლება მხოლოდ მაშინ, როცა ყველა ვალდებულება ოფიციალურად დადასტურებულია.
რატომ სჭირდება DLP-ს პროფესიონალი მენეჯერი?
DLP-ის მართვა ტექნიკური ცოდნის გარეშე ძნელია. ინვესტორს, რომელიც კომერციული ან საოფისე ფართი გლობს, ყოველდღიური საქმეც ბევრი აქვს, შესაბამისად, კონტრაქტორთან დავა, ხარვეზის ტექნიკურად ჩამოყალიბება, ვადებისთვის თვალის დევნება, Retention-ის სტატუსის გაკონტროლება მისთვის დამატებით დროსა და კომპეტენციას მოითხოვს.
პროფესიონალი მენეჯერი ამ პროცესს სრულად აკონტროლებს. ხარვეზი დოკუმენტირებულია, კონტრაქტორს ოფიციალური შეტყობინება ეგზავნება კონკრეტული ვადით, ვადის გადაცილება კი Retention-ის შეჩერებას გამოიწვევს. გარდა ამისა, ტექნიკური კომპეტენცია მნიშვნელოვანია – ხარვეზი უნდა დადასტურდეს და დასაბუთდეს ისე, რომ კონტრაქტორს შეწინააღმდეგების საფუძველი არ დარჩეს.
ხარისხის კონტროლი მშენებლობის შემდეგ – გრძელვადიანი სიმშვიდე
დეფექტების აღმოფხვრის პერიოდის მართვა შენობის ხარისხის კონრტოლის საბოლოო ეტაპია. შენობა, რომელიც DLP-ის პერიოდში სათანადოდ იყო კონტროლის ქვეშ, გრძელვადიანად ნაკლებ ტექნიკურ პრობლემებს ქმნის. ხარვეზები, რომლებიც DLP-ის ფარგლებში კონტრაქტორის ხარჯით გამოსწორდა, ექსპლუატაციის მომდევნო წლებში ინვესტორს ახალ პრობლემებს აღარ შეუქმნის.
FAC-ის გაფორმება, ყველა ხარვეზის სათანადო დოკუმენტირება, Retention-ის კონტროლი და ტექნიკური დოკუმენტაციის სრულად ჩაბარება – ეს ის ეტაპებია, რომლებიც ინვესტორის ინტერესს ბოლომდე იცავს. CQM სწორედ ამ ეტაპებს მართავს.
დასრულდა მშენებლობა და გსურთ DLP-ის პერიოდი შესაბამისი კონტროლის ქვეშ გაიაროთ? დაუკავშირდით CQM-ის გუნდს და მიიღეთ კონსულტაცია.